Швидкий розвиток первинного ринку, з сучасними новобудовами, сильно не вплинув на операції з житловою нерухомістю від власників. Щоб все пройшло в рамках закону справжній і потенційний власник житлоплощі повинні вивчити певні нюанси та ризики, які супроводжують операції з житлом.
Основні поняття вторинної нерухомості
Відповідно до чинного законодавства житлова нерухомість ділиться на первинну та вторинну не за принципом наявності попередніх мешканців, а по особливості переходу прав власності. При цьому майнові права, після внесення змін у 2016 році в житловий кодекс, підлягають обов’язковій реєстрації.
Для виникнення права власності реєстратор перевіряє нерухомість та власника про що вносить відповідний запис до електронного реєстру. Тільки після цього житловий об’єкт зі статусу первинного переходить в статус вторинного житла.
Міфи про ціноутворення
Серед українських покупців житла існує думка, що вторинна та первинна житлоплоща сильно відрізняються в ціні. У більшості випадків це помилкова думка. У даній ситуації потрібно враховувати наступні важливі фактори:
- На вторинному ринку представлений величезний асортимент об’єктів. Вартість квадратного метра може варіюватися від декількох відсотків до декількох разів, навіть в одному населеному пункті.
- На відміну від первинної нерухомості житло вторинного фонду купується безпосередньо у власника. У випадку з новобудовами квартира може бути тільки на папері або на початковій стадії реалізації проекту та в даній ситуації її вартість дешевше до 30%.
Сьогодні купити квартиру Львів допоможе DOM.RIA. Тут всім українцям без винятку доступні перевірені оголошення. Завдяки цьому забезпечується безпека покупців та продавців. Адже кожен об’єкт був вивчений інспектором, який перевіряє документи та фотографує приміщення камерою з панорамним об’єктивом. На сайті регулярно оновлюється інформація завдяки чому DOM.RIA став №1 серед конкурентів.
Поетапний план покупки вторинної нерухомості
Етапи покупки нерухомості без посередника наступні:
- Вивчення житлової нерухомості, а зокрема її технічного стану. Покупцеві важливо виявити основні недоліки всередині кімнат. Вказавши на них власнику нерухомості, можна розраховувати на знижку.
- Офіційне підтвердження передачі завдатку у нотаріуса. Це гарантує, що продавець відмовиться від подальших пошуків покупців. Це дозволить йому зайнятися документальною частиною угоди.
- Вивчення документації на об’єкт що послужив причиною підписання договору.
- Підписання основного договору в присутності представника нотаріальної контори.
- Оплата мит, податків та інших внесків, супутніх дорогої операції.
Це основні етапи угоди якщо житло продається безпосередньо власником. При цьому всі вони мають певні нюанси, які потрібно враховувати перед тим, як ставити підпис в договорі.
Фінансова частина дорогої угоди
Щоб покупка квартири на вторинному ринку була вигідною, кожен покупець відштовхується від вартості нерухомості. Але не всі пам’ятають про передбачені житловим кодексом податки, що стягуються з операцій із вторинним житлом. Покупцеві потрібно платити пенсійний збір в розмірі 1% від вартості нерухомості. Витрати продавця набагато більше: 1%-5% Державне мито, 1,5% обов’язковий військовий збір. Ще більше оподаткування очікує громадян що не мають українського громадянства.
Як звести ризики до мінімуму?
За даними статистики саме при угодах між власником житла та покупцем часто зустрічаються випадки шахрайства. Мінімізувати ризики можна досконально вивчивши оригінали документів на об’єкт. Залежно від переходу прав власності власник квадратних метрів повинен мати свідоцтво про приватизацію, дарчу, право вступу до спадку, виписку з реєстру речових прав або типовий договір. Тільки після засвідчення справжності паперів юристом можна приступати до наступного етапу.
Дуже важливо перевірити хто зареєстрований у квартирі. Навіть отримавши всі документи та ключі новий власник повинен розуміти, що попередні мешканці, що не виписалися з квартири мають право на законне проживання в ній, навіть після зміни власника. Тому важливо переконатися, що продавець виписав всіх ще до підписання договору.
Перепланування та неповнолітні
Особливої уваги заслуговує дотримання прав осіб, які не досягли повнолітнього віку. Їх виписка можлива тільки при наявності постанови органів опіки. Якщо цим знехтувати, то до досягнення 16 років дитина має право на частину квартири та за рішенням суду угода може бути визнана недійсною.
По можливості:
- з’ясуйте куди виселяють дітей;
- переконайтеся, що нові умови проживання не гірше попередніх;
- перевірте що дітей, не переселяють в інтернат.
Наступний момент, якому потрібно приділити увагу — наявність неузаконеного перепланування. Для цього попросіть план нерухомості, виданий бюро технічної інвентаризації. Якщо реальний стан житлоплощі не відповідає кресленням в документах від угоди краще відмовитися або вимагати продавця узаконити перепланування.
